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怎么看容积率 赠送面积和容积率有啥关系?

2016/10/25 12:18:36 浏览量(3227)

[摘要]容积率的计算公式如下:建筑面积/用地面积。

容积率是衡量小区居住舒适度的重要指标,它的计算公式如下:容积率=建筑面积/用地面积。

简单说,一块地面积1万平方米,如果开发商盖了1万平米的房子(建筑面积为1万平米),它的容积率是1,如果盖了2万平米的房子,那么容积率就是2,这些房子可以将土地铺满两遍。可以用下图抽象地理解下:

不过现实中根本没有这样的房子,因为我们的房子有绿地,有道路,有小区中心广场等。所以容积率为1的小区,房子不可能是1层,容积率为2的房子,也不可能只有两层,大致是下图这个样子的:

容积率是怎么影响居住舒适度的?

容积率越高,代表该地块的用地强度越大。形象一点说,容积率越高,小区的建筑越高,容纳的居民越多,小区越拥挤。

一块土地在出让之前就已经确定了容积率,项目验收时,容积率不能突破这个指标。但不要指望容积率比这个指标低多少,因为土地的成本是一定的,盖越多的房子,卖越多的面积,才能获得更多的利润,开发商是倾向于高容积率的。

对于小区而言,为什么要限制容积率呢?

从政府层面来讲,限制容积率也就限制了用地强度,相应的建筑面积、人流量也会减小,与之相匹配的消防、供水、供电和交通压力也会减轻。

对于购房者来说,住宅品质虽然不是和容积率呈线性关系,但一般情况下,低容积率也就意味着小区的高居住品质。

试想一下,你现在住的是两梯一户的6层电梯洋房,现在的小区状况还算满意,如果某一天楼层增加到30层,人口增加了5倍。那么电梯使用强度会成倍增加,小区产生的垃圾量也会大幅增加,小超市买东西也要排队很长时间,停车位也要靠抢了。限制容积率的意义就在这里。

容积率一般是多少?

各种建筑类型的容积率一般是这样的:

容积率分为独立别墅为0.2~0.5;联排别墅为0.4~0.7;6层以下多层住宅为0.8~1.2;11层小高层住宅为1.5~2.0;18层高层住宅为1.8~2.5;19层以上住宅为2.4~4.5;还有的城市将容积率小于1的住宅定义为非普通住宅。而一些商住项目,容积率达到6~7也不是不可能,难言舒适。

实际容积率高于规划容积率是怎么回事?

原因是各类“赠送面积”的存在,比如地下室、半地下室、阳台、露台、室内层高不足的部分等,这些面积往往不计入或部分计入建筑面积。验收完成后,开发商还会通过封露台、打通设备平台的方式增加使用面积。

这些操作方式会增加实际容积率,不过一般不会直接导致小区整体居住品质的降低,更多是开发商的一种营销方式,增加另一个指标:得房率。

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