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北京10类风险房(下):户口 学校 租售问题

2016/10/26 11:51:15 浏览量(3005)

[摘要]之前给大家重点强调了二手房房源的问题,这里再给大家讲讲迁户口,孩子上学,以及房子是不是还有租户的问题。

之前给大家重点强调了二手房房源的问题,包括房子是不是还有贷款,卖家低价卖房是不是为了还债等。今天接着跟大家介绍北京西城法院发布的其他内容,除了房源外,另外比较重要的,就是迁户口,孩子上学,以及房子是不是还有租户的问题了。

上期回顾:

《法院:北京10类"风险房"案例及购房提醒(上)》

《北京10类风险房(中):房源信息全面很重要》

风险房八、多户房

案情介绍:2015年5月21日,卖家董女士与买家王女士签订了《北京市存量房屋买卖合同》,约定由王女士购买董女士位于西城区宣武门西大街一处房屋,总价值305万元。

合同约定,董女士方应当在该房屋所有权转移之日起10日内,向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因董女士自身原因未如期或无法迁出的,应当向王女士支付房屋总价款10%的违约金,并继续履行全部户口迁出义务。

此后,王女士依照约定取得涉案房屋所有权,但是房屋内仍有董女士的继子户口未迁出。后王女士诉至法院请求判决被告董女士依照合同约定支付房屋总价款的10%作为违约金,并继续履行迁出户口的义务。

法官认为:依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当对自己的行为产生预期,并承担相应法律后果。本案中的户籍问题是二手房交易中经常遇到的情况。

法官提醒:户口问题务必要在合同里写清楚

户口迁移不是平等民事主体之间的民事法律行为,本质上属于公安机关行政行为,并不受司法调整。但是,户口迁移的义务可以作为约定内容写入合同条款,并明确相应违约责任。

本案中,双方约定的逾期迁户条款,系双方自愿达成协议,合法有效,法律予以保护。西城法院依据合同约定及查明的事实,结合合同履行情况、被告过错程度及有无实际损失,判决被告支付了部分违约金。因此,在交易实践中,涉及户口迁出问题可以通过约定违约后果来督促卖方积极履行户口迁出义务。

风险房九、学区的房

案情介绍:2009年12月,马先生为了孩子上学,通过某中介公司购买了西城区真武庙一处房屋。购房时马先生问该中介公司的业务员小王该房屋是否属于某重点小学的学区的房,小王从网上给马先生找到了以往该重点小学的招生简章,马先生看后马上同业主签订了房屋买卖合同,以高于同地区均价16%的价格购买了涉案房屋。

待房屋买卖合同签订以后,马先生经过询问才得知自己购买的只是紧挨学区的房东侧的一处房屋,并不属于招生简章上的划片房屋。为此,马先生诉至法院,认为某中介公司存在误导,要求某中介公司赔偿高于该地段房屋差价损失,并退还服务费。某中介公司则认为,马先生购买该房屋是自愿行为,合同中也并未约定购买的就是能上某重点小学的房,故不同意马先生的诉讼请求。

法官说法:西城法院经审理认为,双方签订的房屋买卖合同真实有效,由于合同中并未约定任何关于涉案房屋为学区的房的内容,因此马先生所主张的差价损失无法支持。但是某中介公司作为居间方,没有尽到谨慎审查的责任,也存在一定的过错,故判决某中介公司退还了居间费用。

实践中,许多人为了孩子上学而购买学区的房,但合同中却没有明确约定房屋带有学位,或者虽有约定学位但无相应违约责任而引发纠纷。

法官提醒:学区的房一定要提前向学校核实并写入合同

因此,以购买“学区的房”为主要目的买房人,一定要提前向所在学校及教育部门核实好相关入学政策及购买房屋入学指标的使用情况,其次要将购买学区的房这一特殊目的写入合同,并约定如因卖房人违约致使买房人购买“学区的房”的合同目的不能实现,买房人有权要求解除合同,并且要求赔偿房屋差价损失等。

风险房十、在租房

案情介绍:2013年5月19日,李先生与梅先生签订房屋租赁合同,约定李先生将其所有的位于西城区椿树园的一处房屋租给梅先生,租期自合同签订之日起至2014年5月19日,租赁到期后,双方又将租赁合同续签至2015年5月19日。

2014年12月6日,李先生在北京某房地产经纪有限公司的居间服务下,将涉案房屋出售给杨先生,房屋总价款为300万元。同日,李先生、杨先生、中介公司签订《补充协议》,约定关于租房事宜,李先生收到全部房款后退还杨先生1万元租金,杨先生保证租户住到2015年6月1日。

现梅先生以李先生出售房屋侵犯了其承租人优先购买权为由诉至本院,要求李先生赔偿损失10万元。庭审中,李先生称梅先生知道卖房事宜,因为卖房期间都是梅先生带着中介看房,梅先生起诉的真正原因仅仅是要求免费多住一段时间。

法官说法:梅先生作为房屋承租人,在李先生出售房屋时,确实享有以同等条件下优先购买的权利。我院经审理认为,结合北京某房地产经纪有限公司带人看房的证人证言,以及李先生与梅先生在看房当日及涉案房屋买卖合同签订之日的通话记录,认为梅先生对涉案房屋出售事宜应当是知情的,而且梅先生并未提供证据证明其提出过购买涉案房屋,在此情况下,李先生将涉案房屋出售给他人的行为并未侵害梅先生的优先购买权,最终判决驳回了梅先生的诉讼请求。

法官提醒:卖房要尊重承租人的优先购买权

需要提醒的是,实践中不少二手房在出售时是处于出租状态的,虽然本案经审理认为涉案房屋的出售行为并未侵害承租人的优先购买权,但是为了避免以后交房发生纠纷,买房人在购房时还是要认真核查租赁合同期限、主体等信息,要求租户出具放弃优先购买权的声明书等材料。

以上就是北京西城法院发布的所有关于“风险二手房”的典型案例和购房提醒了,为了不让大家看得太迷糊,购房指南特地为大家分门别类进行介绍,希望能够让大家了解得更清楚一些。

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