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不同楼层、朝向的房屋 房价如何评估、计算?

2016/09/18 11:38:20 浏览量(3035)

[摘要]楼层、房龄、配套、朝向等因素不同,房价增减幅度不同。想要买房或卖房,你该如何对房屋进行评估?你该怎么定房价?

如果是同一小区不同楼层、不同朝向的相似房屋,房价怎么计算?如果是同一地区,楼龄不同的相似房屋,房价该怎么定?房屋结构、教育、物业、配套等不同的房屋,房价增减幅度该有多大?本文房天下用数字说活,告诉你该如何根据这些因素定出合理的房价。

粗略评估:准确定位

在二手房交易过程中,房龄、地段、户型格局、朝向、房屋装修、楼层、配套等对房屋价格的评估都有很大的影响。购房者或者房屋出卖人可以挑选房屋的三个或更多方面的情况,与相似的市场实例进行对比,然后对自己的房屋进行粗略的评估,避免因价格预估太高或太低而导致房屋交易难的情况。

精打细算:详算房价

1、楼龄折旧,每年-2%。

2、房屋结构,功能低-10%。

3、楼层,顶楼-3%,次顶层-2%,中间层+3%。

多层:一层为-2%;二层为0,三、四层为+2%,五层为+1%,顶层为-2%;

高层:一层为-3%;二层为-2%,三层为-1%,四、五层为0,六层及六层以上为+1%,中间层+3%,次顶层-2%,顶层为-3%。

4、朝向:东向为0,南向为+2%,西向为-1%,北向-2%,东南、西南、东北、西北也得分也依次降低;若无南向窗户则-5%。

5、教育区域,有重点中小学+15%。

6、小区配套,无小区配套则-5%。

例如:有电梯的二手房相对同质量楼盘每平方米有几百到千元的落差。

7、物业管理,无物业管理则-5%。

实例示范:如何算房价?

一套某重点中小学区域55平方米的两居室教育地产:建筑年代为1999年,楼层为4/6,有小区和物业,朝向为西,双气,普通装修。房价该是多少?

折旧率:混合一等结构房屋的折扣期限是50年,年折旧率为2%,即16年×(-2%)=-0.32;

楼层:作为4层楼的房子,在多层(6层)建筑中,该房屋楼层加分为+2%。

朝向:朝向也会对价格产生一定的影响,这套房屋朝西,应该是-1%。

重点中小学区:+15%。

计算:以当地商品新房的均价6500元/平方米为标准,估算出该房产价格为:6500-6500×0.32+6500×2%-6500×1%+6500×15%=5460(元/平方米)。因此得出,该房屋的成交单价应在5460元。

通过上文示例展示,相信你对房价评估有了更多的认识,但用此方法计算房价的前提是知道当地商品新房的均价,以新房均价为标准,才能计算出详细的房价。

需要注意的是:有些房屋某项条件太好,你也可以适当多加些分数;如果你对某项条件不太看重,也可根据自己的喜好少加分或者少减分,这样才能根据你的个人情况计算出更令你满意的房价评估。

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