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房产涨价=资产升值?关于楼市投资的几大谎言

2016/06/23 08:58:01 浏览量(2414)

[摘要]房产涨价=资产升值?这是个伪命题!

没有买房的人看着房价上涨自然是骂声一片,但是买了房的人看见房价上涨真的就值得开心么?

房产涨价=资产升值?这是个伪命题!

一线城市及部分重点二线城市的地价、房价在上涨,从投资收益的角度看,买房越来越不划算。就算它比股市安全,过去创造种种奇迹,但未来房产投资的回报一定会回归平常,你会发现仅仅是抵御了通胀而已。

然而,大多数人仍喜欢活在无法用金钱量化的“暗爽”中,而不是清醒地看看这个世界。其实,对于买房投资而言,如果只寄希望于房产升值获得差价,必然不是最安全的投资,需要关注的还有现金流和杠杆的使用。

从长期来看,银行贷款使用接近免费。即使有能力付全款的人也要尽量使用杠杆。剩下的钱拿去做理财,当下无风险套利可达4%左右(房贷利率5%左右,一些信托、P2P理财达到10%左右)。

而用银行借贷换来源源不断的租金现金流,远比单纯等待房价上涨更可靠。长期来看,租金决定了房屋的价值。机构们在收购大型物业时,首要看重的也是租金回报。如果没有在合适的时机变现进行再投资,你很难说已经成功获利。

当然,也有人认为,当下银行不景气,再加上通货膨胀,存进去的钱表面上赚点利息其实是亏损的。股市风险太大,还是房子靠谱,不如想趁着楼市大好的情形下“炒房”。而且,一线城市房价连夜涨,先买即先赚!然而,谁也没想到,其实这是一个圈套。

请看下图:

话说富人A发现中国经济不行了,移民到国外,将资产也转移到国外。他把自己的豪宅卖了变现1000万。这一卖对富人而言是变现,却把整个房价炒了起来。外企高管将自己的房子以600万价格卖出,加上卖股获得400万盘下了富人卖出的豪宅。个体户C将自己一般的住宅房以400万的价格卖出,再贷款200万,买下了高管600万的中档住宅。职场新人D没什么收入,只能靠父母提供的200万,再贷款200万,拿下了C卖出的房子,从此背上了200万的债。

环环相扣,不知不觉落入圈套中。这张图其实是在告诉我们房价为什么上涨。如果现在买房,就等于接下了前一个人扔的锅。恭喜你,成为“背锅”人之一。

关于房价上涨和楼市投资还有哪些谎言,购房指南今天一一为您识破。

谎言1、一线城市房价多少钱都合理

当年租金和售价之间的距离,远比现在要近。房价租售比是指房价和月租金的比值,国际上通用的合理租售比值为:旧公寓大楼是120倍,新公寓是140倍,独立的别墅或连体镇屋是160倍。

如果计算得出的数字低于这些比值,说明房价是合理的,一旦超出这个比值,说明房价被高估。而北京很多住宅目前的租售比普遍超过500倍,甚至有高达800倍的。即使再贵也有人买,让人们相信北京的高房价是有道理、有支撑的。

而价格终将会向价值回归。唯有租金的上涨速度始终比房价上涨得快,租售比才能越来越接近。当年也没有限购、限贷,可以最大化地用银行的资金杠杆。

谎言2、周边楼盘定价高就是房产升值了

人们会庆幸,五环的地价都卖5万/平方米了,那某某地的房子至少可以卖到xx万。大多数人计算自己所拥有的房产升值时,并不是以实际买卖成交价格来计算,而是以周边某些新楼盘的定价,或者是小区内不久前卖出的某套房来计算。真相却是,过去数年来房屋的内在价值变化不大,只是货币贬值了,需要用更高的价格来购房。

谎言3、房价暴涨是刚需推动,借需失衡

所谓刚需是相对于弹性需求而言,人口流入和新家庭的组建(结婚)是刚需的两个主要组成部分。以北京为例,2004-2010年间,北京的常住人口余额增加了469万人,增幅约31.4%,人口规模显著提升;而年均登记结婚对数则居于12-18万对之间,无异常增高。

同期的供给端,北京大力发展房地产业,实有住宅建筑面积从2004年末的26120万平方米提高至2010年末的38454平方米,增幅47.2%。期间北京市区的平均房价从不足5000元/平米上涨至超过3万元/平米,上涨超过6倍。

总体来看,2004-2010年北京新增供给能满足所谓“刚需”的提高,数据不支持供需失衡导致房价暴涨6倍的解释。

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